Eine gemeinsame Immobilie ist oft der größte Vermögenswert eines Paares – und im Scheidungsfall häufig auch der größte Streitpunkt um Fragen wie: Wer darf bleiben? Wem gehört das Haus oder die Wohnung? Und wann wird ein Verkauf notwendig? Im Interview gibt Rechtsexperte Michael F. Damitner einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und erklärt, welche praktischen Schritte im Ernstfall entscheidend sind.
LLI: Beginnen wir mit der grundlegenden Frage: Wem gehört eine Immobilie bei einer Scheidung eigentlich?
Michael Damitner: Da muss man zwischen zwei Ebenen unterscheiden: der zivilrechtlichen und der eherechtlichen. Zivilrechtlich ist die Sache klar: Eigentümer ist jene Person, die im Grundbuch steht. Genau dafür gibt es das Grundbuch ja, es hat die sogenannte Publizitätswirkung. Das heißt, Dritte dürfen darauf vertrauen, dass der eingetragene Stand richtig ist. Was das Grundbuch allerdings nicht beantwortet, ist die Frage, ob im Fall einer Scheidung ein Anspruch auf Ausgleich oder Zahlung besteht: Das ist dann die eherechtliche Ebene.
LLI: Wie sieht es aus, wenn nur eine Person im Grundbuch steht?
Michael Damitner: Dann gilt nach außen genau dasselbe: Diese Person ist Eigentümerin oder Eigentümer und kann grundsätzlich über die Immobilie verfügen. Aber auch hier sagt das noch nichts darüber aus, ob der Ehepartner im Scheidungsfall Ansprüche hat. Ein Beispiel: Ich bin Alleineigentümer, lebe aber mit Ehepartner und Kindern in dieser Wohnung. Rein vom Grundbuch her könnte ich die Immobilie verkaufen. In der Praxis wird ein Käufer aber hellhörig, wenn dort eine Familie mit Kindern wohnt, und nachfragen: Handelt es sich um eine Ehewohnung? Denn dann brauche ich die Zustimmung des Ehepartners.
LLI: Was passiert, wenn diese Zustimmung nicht kommt?
Michael Damitner: Dann kann zwar ein Kaufvertrag abgeschlossen werden, aber die Übergabe scheitert. Der Ehepartner kann sich auf sein Nutzungsrecht an der Ehewohnung berufen und muss nicht ausziehen. Dieses Recht kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden – etwa mit einer einstweiligen Verfügung oder einer Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage, sogar gegenüber dem Käufer.
LLI: Greift das Eherecht also in das Grundbuch ein?
Michael Damitner: Nein, Eigentum und Nutzung sind strikt zu trennen. Das Eigentum bleibt so, wie es im Grundbuch steht. Aber aus dem Ehegesetz ergibt sich ein eigenständiges Nutzungsrecht. Wenn ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, durch Ehepartner oder Kinder, kann niemand gegen seinen Willen aus der ehelichen Wohnung „hinauserklärt“ werden. Voraussetzung ist immer, dass es sich tatsächlich um die frühere Ehewohnung handelt.
LLI: Kommen wir zur Aufteilung. Wenn sich ein Paar einigt und eine Person die Immobilie übernimmt, wie läuft das typischerweise ab?
Michael Damitner: Im Einvernehmen sind der Fantasie kaum Grenzen gesetzt. Solange sich beide einigen, kann nahezu alles geregelt werden: von einer vollständigen Schenkung bis hin zu einer Überzahlung von 100 Prozent. Die einzige Grenze ist die Sittenwidrigkeit.
LLI: Und wenn es keine Einigung gibt?
Michael Damitner: Dann wird es deutlich komplexer. Zuerst muss geklärt werden, wie die Liegenschaft überhaupt in die Ehe eingebracht wurde: War sie schon vor der Ehe vorhanden? Wurde sie während der Ehe gekauft? Gab es Schenkungen, etwa von Eltern, zum Beispiel beim Baugrund? Ein ganz wesentlicher erster Schritt ist die Ermittlung des Verkehrswerts. Danach gilt grundsätzlich: Eheliches Vermögen wird 1:1 geteilt. Wer davon abweichen möchte, ist behauptungs- und beweispflichtig.
LLI: Wie könnte das in der Praxis aussehen?
Michael Damitner: Angenommen, der Baugrund wurde von den Eltern geschenkt, dann wird dessen Wert vom Gesamtwert abgezogen. Oder: War die Immobilie schon vor der Ehe im Alleineigentum und ein Großteil des Kredits ebenfalls vor der Ehe abbezahlt, dann muss man dem Ehepartner nur jene Kreditraten ersetzen, die während der Ehe geleistet wurden. In solchen Fällen ist der aktuelle Wert der Immobilie gar nicht das Entscheidende.
LLI: Was ist besser, Verkauf oder Übernahme?
Michael Damitner: Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Dafür sind die Konstellationen zu unterschiedlich. Was ich aber jedem empfehle – in Ehe wie Lebensgemeinschaft – ist eine saubere Dokumentation: Wer hat was gezahlt? Wer hat welche Leistungen erbracht? Geld, Arbeitsleistung, Eigenmittel. Denn in der Praxis laufen Rechnungen oft nur auf eine Person, die andere zahlt mit. Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist das ohne Aufzeichnungen kaum mehr beweisbar.
LLI: Also Dokumentation im Alltag?
Michael Damitner: Genau. Ein eigener Ordner, eine Liste, idealerweise gegengezeichnet. Das hilft enorm. Alternativ – oder zusätzlich – kann man natürlich vieles auch vertraglich regeln, etwa über einen Ehevertrag. Wer maximale Sicherheit will, ist damit gut beraten. Denn wenn das fehlt, sind wir im Worst Case: Aussage steht gegen Aussage, und am Ende entscheidet das Gericht, wem es glaubt. Das führt oft zu unliebsamen Überraschungen. Da passt ein altes österreichisches Sprichwort ganz gut: Wer schreibt, der bleibt. Gerade bei Immobilien ist das einer der wichtigsten Grundsätze. Je besser ich dokumentiere, desto besser kann ich meine Ansprüche durchsetzen. Das sollte man wirklich schon jungen Menschen mitgeben.
Unser Experte
Mag. Michael F. Damitner ist Rechtsanwalt in Graz mit Schwerpunkt im Ehe- und Familienrecht. Er berät Mandant:innen bei Scheidungen, der Vermögensaufteilung sowie bei allen rechtlichen Fragen rund um Ehewohnung und gemeinsame Immobilien. In Zusammenarbeit mit Long Living Immobilien bringt er seine juristische Expertise dort ein, wo sich persönliche Lebensveränderungen und Immobilienentscheidungen überschneiden – mit dem Ziel, tragfähige Lösungen zu schaffen, die rechtlich fundiert und in der Praxis umsetzbar sind.